Immobilienmakler oder Immobilienmaklerin kannst du in Deutschland auch ohne eine bestimmte Berufsausbildung werden. Für die gewerbsmäßige Vermittlung brauchst du jedoch grundsätzlich eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Fehlende Ausbildungspflicht bedeutet deshalb nicht, dass du ohne behördliche Voraussetzungen und Fachkenntnisse starten solltest.
Inhaltsverzeichnis
Was macht ein Immobilienmakler?
Immobilienmakler vermitteln Kauf- oder Mietverträge und weisen Abschlussgelegenheiten nach. Zur praktischen Arbeit gehören beispielsweise Objektunterlagen, Exposés, die Kommunikation mit Interessierten und die Organisation von Besichtigungen. Welche Leistungen im Einzelfall geschuldet sind, hängt vom Auftrag ab.
Der vorhandene Anbieter QUIN für Wohn- und Gewerbeimmobilien in Berlin zeigt ein Beispiel eines regional ausgerichteten Maklerangebots. Eine solche Spezialisierung kann sich auf bestimmte Orte, Objektarten oder Kundengruppen beziehen. Daraus lässt sich aber kein allgemeines Erfolgsmodell für jeden Berufseinstieg ableiten.
Welche Erlaubnis ist für die Selbstständigkeit nötig?
Nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 GewO benötigt grundsätzlich eine behördliche Erlaubnis, wer gewerbsmäßig Verträge über Grundstücke oder Räume vermittelt beziehungsweise Abschlussgelegenheiten nachweist. Eine Gewerbeanmeldung allein ersetzt diese Erlaubnis nicht.
Die Vorschrift nennt insbesondere gewerberechtliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse als Voraussetzungen. Welche Unterlagen du vorlegen musst und welche Stelle zuständig ist, klärst du am geplanten Betriebssitz. Die Zuständigkeit ist nicht bundesweit einheitlich bei derselben Behörde angesiedelt.
Unterscheide auch zwischen einem angestellten Einstieg und einer Tätigkeit als selbstständiger Vermittler. Für Beschäftigte im erlaubten Maklerbetrieb ist nicht automatisch eine eigene Erlaubnis erforderlich. Die genaue Organisation und die gewerberechtliche Einordnung solltest du vor dem Start mit Arbeitgeber und zuständiger Stelle klären. Ein als „freier Mitarbeiter“ angebotener Vertrag kann eine andere Einordnung erfordern als ein Arbeitsvertrag.
Ausbildung, Kurs oder Quereinstieg?
Eine bestimmte Ausbildung oder allgemeine Sachkundeprüfung ist für die Maklererlaubnis nach § 34c nicht vorgeschrieben. Für die fachliche Vorbereitung gibt es dennoch verschiedene Wege. Wähle sie danach, welche Kenntnisse und praktische Erfahrung dir fehlen.
| Weg | Geeignetes Ziel | Vorher prüfen |
|---|---|---|
| Immobilienkaufmann oder Immobilienkauffrau | Breite berufliche Grundlage in der Immobilienwirtschaft | Ausbildungsbetrieb und tatsächlich vermittelte Tätigkeiten |
| Maklerlehrgang | Gezielter Einstieg in einzelne Themen | Inhalte, Praxisanteil, Prüfungsform und Art des Zertifikats |
| Angestellter Quereinstieg | Praktische Abläufe unter Anleitung kennenlernen | Einarbeitung, Zuständigkeiten und Vergütungsmodell |
| Weiterführende Fortbildung | Vorhandene Berufspraxis vertiefen | Zulassungsvoraussetzungen und Abschluss der jeweiligen Prüfung |
Die anerkannte Ausbildung zum Immobilienkaufmann beziehungsweise zur Immobilienkauffrau dauert nach der Ausbildungsordnung regulär drei Jahre. Sie ist von einem kürzeren Lehrgang zu unterscheiden. Auch ein Zertifikat mit IHK-Bezug ist nicht automatisch mit einem öffentlich-rechtlichen Fortbildungsabschluss gleichzusetzen.
Wenn du eine Fortbildungsprüfung wie den Immobilienfachwirt anstrebst, kläre die Prüfungszulassung direkt bei der zuständigen IHK. Die Teilnahme an einem Vorbereitungskurs garantiert nicht, dass du bereits alle Zulassungsvoraussetzungen erfüllst.
Was gilt seit Juli 2026 für die Weiterbildung?
Die frühere gesetzliche Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler ist seit dem 24. Juli 2026 entfallen. Die IHK München erläutert die geänderten Berufspflichten. Für Wohnimmobilienverwalter besteht die Pflicht von 20 Stunden innerhalb von drei Kalenderjahren dagegen weiterhin.
Wenn du neben der Vermittlung auch Wohnimmobilien verwalten möchtest, solltest du die Anforderungen dieser Tätigkeit gesondert prüfen. Die Abschaffung einer Weiterbildungspflicht hebt weder die Maklererlaubnis noch andere einschlägige Berufspflichten auf. Aktuelle Kenntnisse bleiben für die praktische Arbeit erforderlich.
Welche Kenntnisse brauchst du im Alltag?
Du solltest Objektunterlagen verstehen, Informationen sorgfältig prüfen und zwischen belegten Tatsachen und Schätzungen unterscheiden können. Dazu kommen die für deinen Tätigkeitsbereich geltenden Regeln, zum Beispiel zum Maklervertrag, zu Informationen für Verbraucher und zum Datenschutz. Erarbeite dir diese Grundlagen vor eigenständiger Kundenarbeit.
Digitale Werkzeuge können bei Exposé-Entwürfen, Terminverwaltung und der Aufbereitung von Unterlagen helfen. Kontrolliere jedoch jede Objektangabe. Eine KI-generierte Beschreibung macht aus einer unbekannten Eigenschaft keine Tatsache und ersetzt keine fachgerechte Prüfung einer Immobilie.
Selbstständigkeit realistisch kalkulieren
Plane nicht allein mit einer möglichen Provision pro Abschluss. Berücksichtige Akquise, Portalkosten, Software, Versicherung, Fahrtkosten und laufende betriebliche Ausgaben. Zwischen Auftrag und einem tatsächlich vergüteten Abschluss kann Zeit liegen. Eine hohe Objektnachfrage garantiert weder einen Auftrag noch einen Vermittlungserfolg.
Für einen angestellten Einstieg solltest du feste und erfolgsabhängige Vergütungsbestandteile getrennt betrachten. Kläre, welche Kosten das Unternehmen übernimmt und wie die Einarbeitung organisiert ist. Für Selbstständige ist eine nachvollziehbare Liquiditätsplanung wichtiger als ein pauschales Versprechen hoher Einnahmen.
Internationale Bewerberinnen und Bewerber sollten zusätzlich prüfen, welche Beschäftigung oder selbstständige Tätigkeit ihr Aufenthaltsstatus erlaubt. Sprachkenntnisse und vertraute Rechtsbegriffe helfen bei Unterlagen und Kundengesprächen. Eine ausländische Vorerfahrung ersetzt nicht automatisch die deutschen gewerberechtlichen Voraussetzungen.
So bereitest du deinen Einstieg vor
Lege zuerst fest, welche Tätigkeit du anstrebst. Danach kannst du die nötigen Schritte konkret planen.
- Angestellten Einstieg und Selbstständigkeit vergleichen.
- Region, Objektart und gewünschte Aufgaben festlegen.
- Fehlende Kenntnisse durch Ausbildung, Lehrgang und angeleitete Praxis schließen.
- Für die Selbstständigkeit Erlaubnis, Anmeldung und weitere Pflichten bei den zuständigen Stellen klären.
- Kosten, Reserven und Akquise realistisch planen.
Falls dich eher die laufende Betreuung von Gebäuden und Mietverhältnissen interessiert, hilft der Vergleich mit dem Einstieg als Hausverwalter. Vermittlung und Verwaltung haben unterschiedliche Aufgaben und Anforderungen.
Häufige Fragen zum Berufseinstieg
Kann ich ohne Ausbildung Immobilienmakler werden?
Ja, eine bestimmte Berufsausbildung ist nicht allgemein vorgeschrieben. Für die gewerbliche Selbstständigkeit ist aber grundsätzlich die passende Erlaubnis erforderlich. Fachliche Vorbereitung bleibt notwendig.
Ersetzt ein Maklerkurs die Erlaubnis?
Nein. Ein Lehrgang vermittelt Kenntnisse, die Behörde entscheidet über die gewerberechtliche Erlaubnis. Prüfe deshalb beide Fragen getrennt.
Gilt die frühere 20-Stunden-Pflicht noch?
Für reine Immobilienmakler ist diese gesetzliche Weiterbildungspflicht seit dem 24. Juli 2026 aufgehoben. Für Wohnimmobilienverwalter besteht sie weiterhin.
Der Einstieg als Immobilienmakler ist über verschiedene Bildungswege möglich, verlangt aber eine klare Trennung von Qualifikation und Gewerbeerlaubnis. Entscheide zuerst, ob du angestellt oder selbstständig arbeiten möchtest, und prüfe anschließend die dazugehörigen Voraussetzungen. Baue praktische Kenntnisse und eine belastbare Kostenplanung auf, bevor du eigenständig Vermittlungsaufträge übernimmst.
